ACTUALITÉ
Sont présentées ici les actualités récentes en droit de l'urbanisme.
Aménagement urbain et environnement
Communication présentée lors des Rencontres de droit et de procédure administrative (RDPA) de Marseille, 24 novembre 2023
La régularisation des autorisations d'urbanisme sous l'égide du juge
CE, sect., 14 oct. 2024, Société Saint-Saturnin Roussillon Ferme, n° 471936, Lebon
Après un premier sursis à statuer destiné à régulariser une autorisation d’urbanisme entachée d’un vice, le juge peut mettre en œuvre une seconde régularisation – sous la forme d’un second sursis ou d’une annulation partielle – pour régulariser un vice propre à l’autorisation modificative. En revanche, lorsque ce premier sursis à statuer n’a pas permis de remédier au vice entachant l’autorisation initiale, le juge peut prononcer le cas échéant une annulation partielle mais non un second sursis.
Commentaire à paraître dans la RFDA
La possibilité d’agrandir une construction existante
dans une commune littorale
CE, avis cont., 30 avril 2024, Madame Delahaye, n° 490405, Lebon
Apportant un tempérament au principe d’urbanisation en continuité applicable dans les communes littorales, le Conseil d’État a admis, dans une décision du 3 avril 2020, que celui-ci n’interdit pas de procéder au « simple agrandissement » d’une construction existante. Cette solution jurisprudentielle soulevant un certain nombre d’interrogations, le Conseil est venu préciser les modalités de sa mise en œuvre dans un avis contentieux rendu le 30 avril 2024, en clarifiant la notion de simple agrandissement et en indiquant l’état de la construction au regard duquel celui-ci doit être apprécié.
Commentaire publié à la RFDA, 2024, p. 781
Le pétitionnaire peut-il modifier en cours d’instruction sa demande de permis de construire ?
CE 1er décembre 2023, Commune de Gorbio, n° 448905, Lebon
Il est loisible à l’auteur d’une demande de permis de construire d’apporter à son projet, pendant la phase d’instruction de sa demande et avant l’intervention d’une décision expresse ou tacite, des modifications qui n’en changent pas la nature, en adressant une demande en ce sens accompagnée de pièces nouvelles qui sont intégrées au dossier afin que la décision finale porte sur le projet ainsi modifié.
Le pétitionnaire peut faire évoluer son projet en cours d’instruction. Un simple ajustement du projet sera dépourvu d’effet sur le délai d’instruction. En revanche, une modification plus importante ou intervenant alors que ce délai va prochainement expirer conduira le service instructeur à le proroger.
Commentaire publié dans la revue Droit administratif, mai 2024, comm. 20
Exonération de taxe d’aménagement : comment s’apprécie la notion de "locaux destinés à héberger les animaux ?
CE, 19 février 2024, Aragon Mennechet, n° 471114, Lebon T.
Les dispositions relatives à la taxe d’aménagement prévoient une exonération pour les locaux « destinés à héberger les animaux ».
Dans un arrêt du 19 février 2024, le Conseil d’État précise que, pour la mise en œuvre de ces dispositions, les locaux en question s’entendent de ceux hébergeant les animaux de l’exploitation agricole, ainsi que, le cas échéant, ceux pris en pension à titre d’activité complémentaire.
Commentaire publié dans la revue Droit fiscal 2024, comm. 222
Droit de préemption commercial : quelles sont les conditions de mise en œuvre ?
CE 15 décembre 2023, Société NM Market, n° 470167, Lebon T., à paraître
Les collectivités titulaires du droit de préemption commercial peuvent légalement exercer ce droit si, d’une part elles justifient, à la
date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300 1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date, et si, d’autre part, elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien, en l’occurrence le fonds artisanal ou commercial ou le bail commercial, faisant l’objet de l’opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant.
Commentaire publié au Defrénois, 3 mai 2024
Vers un permis de construire réversible ? L’idée d’un permis à destinations multiples
Le rêve des promoteurs immobiliers serait-il en passe de devenir réalité ? Pouvoir construire un bâtiment sous une destination déterminée et avoir l’assurance de pouvoir changer de destination des années plus tard si cela devient plus rentable ou plus intéressant.
C’est bien ce que souhaite mettre en place une proposition de loi adoptée en première lecture à l’Assemblée nationale le 7 mars 2024 dont l’article 4 consacre la possibilité de recourir à un permis de construire à destinations multiples (ou permis réversible).
Commentaire sur ce site
Notion d’"extension d’une construction existante" dans les PLU : quels sont les critères d’appréciation ?
CE 9 novembre 2023, Rouvillois, n° 469300, Lebon T.
Lorsque le règlement d’un plan local d’urbanisme ne précise pas, comme il lui est loisible de le faire, si la notion d’extension d’une construction existante, lorsqu’il s’y réfère, comporte une limitation quant aux dimensions d’une telle extension, celle-ci doit, en principe, s’entendre d’un agrandissement de la construction existante présentant, outre un lien physique et fonctionnel avec elle, des dimensions inférieures à celle-ci.
Permis de construire comportant des inexactitudes sur la surface de plancher ou les destinations : quelles incidences sur sa portée et sa légalité ?
CE, 20 décembre 2023, Ciret, n° 461552, Lebon T.
Un permis de construire, sous réserve des prescriptions dont il peut être assorti, n’a pour effet que d’autoriser une construction conforme aux plans déposés et aux caractéristiques indiquées dans le dossier de demande de permis. D’éventuelles erreurs susceptibles d’affecter les mentions, prévues par l’article A. 424-9 du code de l’urbanisme, devant figurer sur l’arrêté délivrant le permis ne sauraient donner aucun droit à construire dans des conditions différentes de celles résultant de la demande. Par suite, la seule circonstance que l’arrêté délivrant un permis de construire comporte des inexactitudes ou des omissions en ce qui concerne la ou les destinations de la construction qu’il autorise, ou la surface de plancher créée, est sans incidence sur la portée et sur la légalité du permis.
Commentaire sur ce site
Modification en cours d’instruction d'une demande de permis de construire : le Conseil d'État précise les conditions
CE 1er décembre 2023, Commune de Gorbio, n° 448905, Lebon
Il est loisible à l’auteur d’une demande de permis de construire d’apporter à son projet, pendant la phase d’instruction de sa demande et avant l’intervention d’une décision expresse ou tacite, des modifications qui n’en changent pas la nature, en adressant une demande en ce sens accompagnée de pièces nouvelles qui sont intégrées au dossier afin que la décision finale porte sur le projet ainsi modifié.
Le pétitionnaire peut faire évoluer son projet en cours d’instruction. Un simple ajustement du projet sera dépourvu d’effet sur le délai d’instruction. En revanche, une modification plus importante ou intervenant alors que ce délai va prochainement expirer conduira le service instructeur à le proroger.
Commentaire à paraître dans la revue Droit administratif
Lotissement à un seul lot et contrôle applicable au reliquat non inclus dans l’opération
CE 29 novembre 2023, Association de défense de l'environnement du parc de Maisons-Laffitte, n° 470788, Lebon T.
Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière dès lors que l’un au moins des terrains issus de cette division est destiné à être bâti. Le périmètre du lotissement peut ainsi, au choix du lotisseur, ne comprendre qu’un unique lot à bâtir ou comprendre, avec un ou des lots à bâtir, des parties déjà bâties de l’unité foncière. À l’inverse, ne constitue pas un lotissement le détachement d’un terrain supportant un ou plusieurs bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis, y compris lorsqu’est envisagée l’extension, même significative, de l’un de ces bâtiments, le cas échéant après démolition d’une partie de celui-ci, ou la construction d’annexes à ces bâtiments. Enfin, le juge de cassation exerce un contrôle de la qualification juridique sur la notion de lotissement.
Le détachement d’une parcelle ne constitue pas nécessairement un lotissement. En outre, lorsqu’une parcelle comportant déjà une construction n’a pas été incluse dans le périmètre du lotissement, ce reliquat ne fait pas l’objet d’un contrôle de sa conformité aux règles d’urbanisme au moment de la délivrance de l’autorisation de lotir.
Commentaire paru au JCP G 2024, Act. 138
Cristallisation des règles d’urbanisme : le Conseil d'État précise les conditions de mise en oeuvre de l'article L. 600-2 du code de l'urbanisme
CE 13 novembre 2023, Commune de Saint-Didier-au-Mont-d'Or, n° 466407, Lebon
Le pétitionnaire ne peut bénéficier de façon définitive du mécanisme de cristallisation institué par l’article L. 600-2 du Code de l’urbanisme que si l’annulation juridictionnelle de la décision de refus ou d’opposition est elle-même devenue définitive, c’est-à-dire, au sens et pour l’application de ces dispositions, si la décision juridictionnelle prononçant cette annulation est devenue irrévocable. Si cette décision juridictionnelle est remise en cause en appel ou en cassation, l’autorité compétente dispose d’un délai de 3 mois pour retirer l’autorisation délivrée.
Conseil : pour bénéficier du mécanisme de cristallisation tout en se prémunissant du risque d’un retrait de l’autorisation délivrée, les pétitionnaires ont intérêt à attendre l’expiration du délai d’exercice des voies de recours, ou le cas échéant l’épuisement des voies de recours, avant de confirmer leur demande.
Commentaire paru au JCP A 2024, 2014
Prix Henri Durieux de l'Académie des Sciences morales et politiques
Paris, 13 novembre 2023
Le Dalloz Action Droit de l'urbanisme s'est vu décerner le prix Henri Durieux de l'Académie des Sciences morales et politiques, sous la coupole de l'Institut de France.